O que é garantia locatícia?

O termo “garantia” tem sua origem no francês garantie, que significa, proteger, assegurar. Portanto, a garantia locatícia é o instrumento legal que visa minimizar eventuais prejuízos do locador quando no decorrer do contrato de locação houver interrupção no pagamento das obrigações por parte do locatário, por qualquer motivo que seja.

Vejamos então, não se está tratando aqui apenas de má fé, a interrupção de pagamento pode ocorrer por motivos alheios a vontade do locatário. Isso tem como consequência enorme transtornos para locadores e locatários. Nesse momento, estamos vivenciando uma experiência que a nossa geração ainda não tinha vivenciado que é a pandemia provocada pela COVID-19.

Além dessa situação da pandemia, muitos outros motivos de cunho pessoal tem provocado problemas e interrupções de contrato. Seja por desemprego, por doença grave, morte do provedor da família. Por essas e outras razões, temos de admitir que garantia locatícia é essencial para que um contrato de locação transcorra com o mínimo de sobressaltos em toda a sua vigência.

Por que a locação no Brasil é tão importante?

É de consenso geral que no Brasil temos um déficit habitacional enorme e que o Governo em todas as suas esferas de poder não tem como solucionar. Ao longo da vida, muitas famílias não consegue ter acesso à sonhada casa própria, seja porque não tem renda suficiente para assumir um financiamento imobiliário, muitas vezes tem renda mas não consegue comprovar em outros casos tiveram experiência de um negócio mal sucedido e os débitos decorrentes desse negócio que não prosperou impede de ter crédito.

Citamos aqui apenas alguns dos motivos que atingem parte da população brasileira. Na verdade temos uma sociedade concentrada nas cidades e a procura por imóveis urbanos é intensa e como tudo na economia é regido pela lei da oferta e da procura a consequência é que tivemos uma relação desigual favorável ao locador até 1991. Tendo em vista que habitar é uma necessidade básica do ser humano precisávamos encontrar uma solução mesmo que não fosse a ideal.

Qual a solução adotada?

A solução encontrada foi elaborar uma lei que promovesse um maior equilíbrio entre as partes. Se por um lado o locatário tem uma necessidade básica de abrigo para moradia ou para os seu negócio, por outro lado o proprietário na condição de investidor, precisa de garantia e lucro ao seu investimento. A solução encontrada foi  adotada durante o curto governo de Fernando Collor de Mello, um período de grande instabilidade política no Brasil.

Em decorrência, a nossa nova Lei do inquilinato que é a Lei 8.245/91 tem uma característica que visa dar uma conotação social ao imóvel urbano. Tendo em vista que também não pode desestimular o poupador e investidor que decide colocar seus recursos na construção de novas e na aquisição de moradias para fins de locação e obtenção de renda o que vem a aliviar a tensão social nessa necessidade básica do ser humano.

A garantia locatícia vem a ser um dos principais pontos de equilíbrio nesse jogo de interesses e provisão de necessidades.Vejamos então de que forma a garantia locatícia possa ser disponibiliza para que atenda aos interesses e necessidades de locadores e locatários.

A garantia locatícia é instrumento para que o corretor de imóveis que conhece as características de cada opção disponível no mercado e que atendam a legislação em vigor, possam orientar seu clientes proprietários de imóveis e da mesma forma os que buscam na locação de um imóvel atender suas necessidades.

A base das garantias locatícias é o Art. 37 da Lei 8.245/91 que textualmente declara que o locador pode exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  • I – caução;
  • II – fiança;
  • III – seguro de fiança locatícia;
  • IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluída pela Lei nº 11.196, de 2005.
  • Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Também diz a mesma lei em seu Art. 39 que essas garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

As garantias são tudo a mesma coisa?

Os tipos de garantia locatícia têm o mesmo objetivo, mas não são a mesma coisa. Cada uma das 4 opções previstas na Lei 8.245/91 em seu Art. 37 tem procedimentos e consequências distintas apesar de objetivarem garantir o pagamento ao locador do que lhe é devido. Não é esse o momento de discutirmos cada uma delas para que não nos estendemos por demais até porque nem uma delas encerra a discussão sobre o assunto.

Nos dias de hoje, cada vez menos as pessoas aceitam serem fiadores de outras pessoas, muitas vezes leva ao abalo ou quebra dos relacionamentos ou porque negou ou porque aceitou ser fiador, e depois veio a precisar usar o fiador para pagar. 

Conhecer as características de cada garantia, e suas peculiaridades vem a ser uma ferramenta determinante do sucesso do corretor de imóveis que trabalha com locação. O mercado tem exigido cada vez mais soluções seguras e rápidas. O locatário aspira pela independência, e o locador por segurança. Produtos que atendem a exigência legal e interesses de locadores e locatários já existem no mercado. Busqe o seu!