Vamos esclarecer algumas dúvidas sobre LOCAÇÃO?

A locação de imóveis urbanos sejam eles residenciais ou não residenciais são regidos pela chamada NOVA LEI DO INQUILINATO que é a Lei Nº 8.245, de 18/10/1991. Essa Lei foi promulgada pelo então Presidente da República Fernando Collor de Mello. Pouco se comenta sobre isso, não é mesmo?

A NOVA LEI DO INQUILINATO, veio revogar expressamente a famosa “Lei das Luvas” (Decreto nº 24.150), que tratava expressamente das condições de locação dos prédios não residenciais. Toda essa matéria passou a ser tratada na NOVA LEI DO INQUILINATO, que veio a reescrever a Antiga Lei do Inquilinato (Lei nº 6.649/79).

Para que não nos estendamos muito na história e no conceito da Lei Nº 8.245, de 18/10/1991, vamos nesse momento pinçar algumas dúvidas que afligem o locador e locatário ainda não experientes nesse tema:

Tempo do Contrato de Locação

A Lei não estabelece prazo para os contratos de locação, mas, de acordo com o Artigo 46 o prazo de 30 meses garante ao locatário uma certa garantia que teve sua rotina direcionada para aquele endereço e uma tomada abrupta por parte do locador poderia trazer muita insegurança ao locatário.

De qualquer forma, o Locador não é obrigado a locar no prazo de 30 meses, mas só poderá pedir o imóvel para uso próprio, filhos ou pais para morarem. Caso isso não aconteça, o contrato ao final será renovado automáticamente por 05 (cinco) anos. Enquanto que se alugar por 30 meses ao final o proprietário não precisa justificar o motivo de solictiar a devolução do imóvel. A chamada denúncia vazia.

Multa por quebra de contrato?

Sim! Os contratos podem conter multas para quem quebra o contrato, convém ressaltar que os contratos sem prazo estão isentos de pagamento de multa, mas se por vontade das partes a multa for inserida o princípio da reciprocidade deve ser aplicado.

Meu contrato é de 30 meses como sugere a Lei 8.245 de 18/10/1991, para o bom equilíbrio entre locador e locatário. E como funciona isso?

Calculando….

Baseado no Art. 4º da Lei 8.245/91 e Art. 924 do Código Civil, o usual é que ocorra o seguinte:

Multa de tres meses de aluguel aplicando-se a proporcionalidade do prazo restante para o final do contrato. Vou exemplificar em caso prático: Aluguel no valor de R$ 2.000,00 no prazo de 30 meses e que tenha decorridos 18 meses de contrato, resta cumprir 12 meses.

2.000,00 x 3 = 6.000,00

6.000,00 / 30 meses = 200,00 onde 200,00 x 12 meses = 2.400,00

Portato a multa será de R$ 2.400,00.

Quem pode rescindir o contrato?

A príncipio locador e locatário podem rescindir o contrato de locação, o importante é saber o risco e as consequências de se rescindir o contrato de locação unilateralmente sem observar o que a legislação diz à respeito. Por não ser o local apropriado para tratar de todas as possibilidades, vamos tratar aqui apenas das mais comuns.

O locador pode rescindir o contrato antes dos trinta meses sem penalidades quando:

  • Extinção do contrato de trabalho se a ocupação por parte do locatário estiver relacionada com o seu emprego.
  • Para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha assim como o cônjuge, de imóvel residencial próprio.
  • Para demolição ou reforma que seja acrescida de pelo ao menos 20% de sua área construída ou para explorar como pensão ou hotel em 50%.

O locatário pode rescindir o contrato antes dos trinta meses sem penalidade quando:

  • For trasferido de seu trabalho para um local diferente do local do início do contrato desde que notifique o locador com pelo ao menos 30 dias de antecedência.
  • Que o imóvel perca a condição segura de habitação.

Algumas outras nuances também posibilitam a rescisão de contrato por parte dos locadores e locatários mas que devem ser tratadas após uma análise criteriosa da situação.